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Boletim Eletrônico | 4.627
ANO XIV - SÃO PAULO, 21 DE AGOSTO DE 2017 - ISSN 1677-4388
carta do presidente
CADRI – 2017 - Curso Anual de Direito Registral para Registradores Ibero-americanos. Inscrições até 25/8

O Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España (CORPME) e a Universidad Autónoma de Madrid (UAM) promovem, conjuntamente, a 17ª edição do Curso Anual de Direito Registral para Registradores Ibero-Americanos – CADRI, que será realizado de 2 a 20 de outubro de 2017. Os diretores do curso são Fernando P. Méndez González e Antonio Manuel Morales Moreno.

Assim como no ano passado, serão financiadas 20 bolsas de formação, com direito a alojamento e alimentação durantes as três semanas do evento. O aluno ficará responsável apenas pelas passagens áreas. Caso comprovada a necessidade financeira, o Colégio de Registradores da Espanha poderá custear também as passagens em até 500 euros. Os interessados podem se inscrever no site do evento até sexta-feira da próxima semana, dia 25 de agosto. Leia mais
decisão
Direito de laje reconhecido em ação de usucapião. Juiz de direito de Pernambuco prolata a primeira sentença do país

O juiz de Direito da 26ª Vara Cível da Comarca de Recife – Seção B do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, Dr. Rafael José de Menezes, julgou, no mês passado (14/7), simultaneamente, duas ações de usucapião, reunidas por força de conexão. Na segunda, foi reconhecido o direito de laje, cujo título deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, podendo o usucapiente usar, gozar e dispor de seu direito.

O primeiro processo trata-se de uma ação de usucapião de imóvel urbano de 461,47m², situado no bairro de Água Fria, em Recife. Os autores, conforme consta dos autos, afirmaram ter adquirido o bem por meio de escritura pública de cessão de direitos hereditários, sem que pudessem registrar o título no Registro de Imóveis competente. Alegaram ainda que jamais sofreram qualquer turbação ou contestação, exercendo posse mansa e pacífica desde o ano de 1998. O juiz entendeu, nesse caso, que procede integralmente o pedido de usucapião, já que os requerentes demonstraram a presença de justo título e boa-fé, além da posse mansa e pacífica por lapso temporal superior a 10 anos, com animus domini. Leia mais
decisão
Primeiro cartório a utilizar a internet na América Latina é destaque na Folha de S. Paulo, em 1996

Há quase exatos 21 anos, a Folha de S. Paulo publicou uma nota sobre o uso da internet pelos registradores e notários brasileiros presentes ao 1º Simpósio Nacional de Serviços Notariais e Registrais, realizado entre os dias 11 e 13 de setembro de 1996, pela Anoreg-SP. Sérgio Jacomino, atual presidente do IRIB, na época, apresentou um trabalho - A microfilmagem, a informática e os serviços notariais e registrais brasileiros -, em que, segundo ele, “propugnava a mudança de paradigmas na modelagem do sistema de Registro de Imóveis em face dos sentidos efeitos da sociedade da informação”.

Naquele tempo, Sérgio Jacomino era Oficial Registrador e Tabelião de Protesto do 2º Registro de Imóveis e Anexos de Franca/SP. Entusiasta da internet no Brasil desde o princípio, Jacomino estreou a página web do cartório: www.registral.com.br. Foi exatamente no dia 17 de junho de 1996 que, muito possivelmente, despontava a primeira serventia brasileira na rede em toda a América Latina. Leia mais
kolljus
Para acessar a íntegra das decisões desta seção, é suficiente cadastrar-se no site. Kollemata é uma coletânea de jurisprudência centrada, exclusivamente, no repertório notarial e registral.

Escritura pública ou instrumento particular?
Qual será a chave interpretativa do art. 108 do Código Civil?
Como todos sabem, os negócios jurídicos que visem à constituição, modificação, transferência ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, devem ser instrumentalizados por escritura pública.

O valor a ser considerado é o valor do imóvel? A referência a guiar o intérprete será o valor venal ou o declarado pelas partes? Ou será o valor de referência – quando houver um valor distinto entre o valor venal e o declarado pelas partes?

Sabemos que o Conselho Federal de Justiça, no transcurso da IV Jornada de Direito Civil, aprovou o enunciado 289, do seguinte teor:

“O valor de 30 salários mínimos constante no art. 108 do Código Civil brasileiro, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade tributária” [1].


A interpretação não parece razoável. Não tem sido endossada pela doutrina, tampouco pela jurisprudência. Vou cingir-me aqui, por economia, à recente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que trata do tema.

Antes, porém, vamos encarar a literalidade da própria lei. Diz o art. 108 do CC:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.


Exsurge cristalinamente que a referência há de ser o valor do imóvel – não o atribuído unilateralmente pelas partes.

Além disso, há uma teleologia que orienta o favor legal: busca-se promover a regularidade formal dos titulares de pequenas propriedades. Não teria sentido, por exemplo, favorecer quem não fosse hipossuficiente, economicamente falando. Bastaria atribuir um valor ínfimo a uma transação imobiliária de um bem imóvel qualquer, cujo valor venal ultrapassasse a barreira legal, para se consumar uma fraude - inclusive tributária. E os vícios do negócio jurídico, em regra, não podem ser apontados pelo registrador. O registro não será obstado por eventuais defeitos intrínsecos do negócio.

Fração ideal?

No caso da decisão que ora comentamos houve aquisição de mera fração ideal por quantia inferior ao limite legal, embora o valor do imóvel, como um todo, ultrapassasse o teto.

Decidiu o Conselho que “o valor a ser considerado é o do imóvel, não o da fração ideal. Não fosse assim, a lei teria estabelecido como teto o valor da transação. A ratio legis foi evitar a possibilidade de fraudes, já que um imóvel de valor superior poderia ser fracionado e vendido em partes, para evitar-se a escritura pública”.

A conclusão é reiterada: será o valor do imóvel a ser considerado, não o valor atribuído unilateralmente pelos interessados, nem o valor da fração alienada. “Qualquer constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, independentemente de sua extensão ou valor, mas que recaia sobre imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, necessita, para sua validade, da forma de escritura pública”. @ AC 0008251-52.2015.8.26.0302, Jaú, j. 25/4/2017, Dje 9/6/2017, des. Manoel de Queiroz Pereira Calças.

Não é diferente a interpretação dada pelo STJ. Cito o seguinte precedente: RE 1.099.480-MG, j. 2/12/2014, rel. Marco Buzzi. Da ementa se extrai:

“O art. 108 do CC se refere ao valor do imóvel, e não ao preço do negócio. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal”.


NOTAS

[1] Jornadas de direito civil I, III, IV e V: enunciados aprovados. Coordenador científico Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior. Brasília: Conselho da Justiça Federal, Centro de Estudos Judiciários, 2012, p. 50, enunciado 289.
Expediente - Boletim Eletrônico do IRIB| Publicação do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB | Jornalista responsável: Andrea Vieira - MTB 4.188 | Textos: Juliana Affe - MTB 11.511 | As matérias aqui veiculadas podem ser reproduzidas mediante expressa autorização dos editores, com a indicação da fonte.
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